Sidoarjo, Pointernews.net | 6 November 2026 – Keberadaan sebuah hotel berlantai dua yang dikenal dengan nama Hotel Zester di kawasan pusat bisnis Kabupaten Sidoarjo mulai menjadi sorotan. Hotel yang berdiri di lokasi strategis jantung kota tersebut diduga belum mengantongi kelengkapan perizinan sesuai peruntukan kegiatan usaha perhotelan.
Persoalan ini bukan sekadar menyangkut administrasi usaha. Dugaan perubahan fungsi bangunan dari pertokoan atau perkantoran menjadi hotel tanpa disertai penyesuaian persetujuan teknis bangunan berpotensi menimbulkan persoalan hukum, tata ruang, keselamatan bangunan, hingga kepatuhan terhadap ketentuan lingkungan.
Berdasarkan informasi yang diperoleh awak media, bangunan yang kini dimanfaatkan sebagai hotel tersebut diduga masih menggunakan dokumen perizinan lama dengan peruntukan bangunan pertokoan atau perkantoran, bukan bangunan dengan fungsi perhotelan.
Dugaan tersebut semakin menguat setelah dilakukan konfirmasi kepada Kepala Bidang Tata Bangunan Dinas Perumahan, Permukiman, Cipta Karya dan Tata Ruang Kabupaten Sidoarjo, Bambang Purwanto.
Dalam komunikasi melalui telepon seluler pada Rabu (28/10/2026), Bambang membenarkan bahwa persoalan perizinan terbaru bangunan Hotel Zester masih perlu diperiksa kembali.
“Mas, belum ada izin terbarunya itu. Artinya bangunan tersebut masih memakai izin yang lama, yaitu izin bangunan untuk pertokoan atau perkantoran dan bukan perhotelan,” demikian keterangan yang disampaikan Bambang sebagaimana dikutip awak media.
Pernyataan tersebut menjadi perhatian serius. Sebab, perubahan fungsi bangunan bukan persoalan yang dapat dianggap selesai hanya dengan mengganti papan nama, menambah fasilitas kamar, atau menjalankan aktivitas komersial sebagai hotel.
Ada kewajiban teknis dan administratif yang harus dipenuhi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, perubahan fungsi bangunan memiliki konsekuensi hukum tersendiri.
Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung secara tegas mengatur persoalan tersebut. Pasal 11 ayat (1) PP Nomor 16 Tahun 2021 mengatur bahwa fungsi bangunan gedung dicantumkan dalam Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), Sertifikat Laik Fungsi (SLF), dan Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung.
Selanjutnya, Pasal 11 ayat (2) menegaskan:
“Dalam hal terdapat perubahan fungsi dan/atau klasifikasi Bangunan Gedung, Pemilik wajib mengajukan PBG perubahan.”
Artinya, apabila benar bangunan yang sebelumnya diperuntukkan sebagai pertokoan atau perkantoran kemudian dialihfungsikan menjadi hotel, pemilik wajib memastikan kesesuaian dokumen persetujuan bangunan dengan fungsi yang baru.
Tidak cukup hanya menunjukkan izin lama apabila izin tersebut tidak sesuai dengan fungsi bangunan yang sekarang dijalankan. Perubahan fungsi juga harus memperhatikan standar teknis bangunan, antara lain keselamatan, kesehatan, kenyamanan, kemudahan, aksesibilitas, serta persyaratan teknis lain sesuai karakteristik bangunan perhotelan.
Hal lain yang patut menjadi perhatian adalah pernyataan pihak yang mengaku sebagai pemilik usaha ketika dimintai klarifikasi. Dalam upaya mendapatkan pemberitaan berimbang, awak media berusaha meminta penjelasan mengenai dokumen legalitas operasional hotel. Namun, hingga berita ini disusun, identitas pemilik dan kelengkapan dokumen perizinannya belum berhasil diverifikasi secara menyeluruh.
Pihak yang mengaku sebagai pemilik usaha menyampaikan:
“Kami mungkin sudah punya Nomor Induk Berusaha (NIB). Untuk izin apa lagi?”
Pernyataan tersebut justru membuka persoalan penting mengenai pemahaman terhadap sistem perizinan usaha. Perlu dipahami bahwa NIB tidak serta-merta menggantikan seluruh persyaratan legalitas bangunan. NIB merupakan identitas sekaligus salah satu bentuk legalitas pelaku usaha dalam sistem Online Single Submission (OSS). Sementara PBG berkaitan dengan persetujuan teknis penyelenggaraan bangunan gedung dan SLF berkaitan dengan kelayakan fungsi bangunan sebelum dimanfaatkan.
Berdasarkan PP Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko, persyaratan perizinan usaha ditentukan berdasarkan tingkat risiko kegiatan usaha. Bahkan, Pasal 132 PP Nomor 28 Tahun 2025 mengatur bahwa untuk kegiatan usaha dengan tingkat risiko menengah tinggi, perizinan berusaha berupa NIB dan Sertifikat Standar yang telah diverifikasi.
Dengan demikian, kepemilikan NIB saja tidak otomatis membuktikan bahwa seluruh persyaratan untuk menjalankan kegiatan usaha perhotelan telah terpenuhi. Pemerintah daerah melalui instansi yang berwenang perlu memeriksa kesesuaian KBLI, tingkat risiko kegiatan usaha, Sertifikat Standar apabila dipersyaratkan, serta persyaratan dasar dan perizinan penunjang yang relevan.
Tidak hanya soal alih fungsi bangunan, dugaan tidak terpenuhinya ketentuan Ruang Terbuka Hijau (RTH) dan Koefisien Dasar Hijau (KDH) juga perlu mendapat perhatian. KDH merupakan persentase perbandingan antara luas ruang terbuka di luar bangunan yang diperuntukkan bagi pertamanan atau penghijauan dengan luas persil atau kavling. Ketentuan mengenai KDH bukan sekadar formalitas. Pengaturan ini berkaitan dengan daya resap air, keseimbangan lingkungan, pengendalian limpasan air hujan, dan kualitas lingkungan perkotaan.
Dalam Peraturan Daerah Kabupaten Sidoarjo Nomor 4 Tahun 2024 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sidoarjo Tahun 2024–2044, ketentuan umum zonasi mengatur intensitas pemanfaatan ruang, termasuk KDH, KDB, dan KLB. Pasal 51 ayat (2) Perda tersebut mencantumkan ketentuan intensitas pemanfaatan ruang yang meliputi KDH, KDB, dan KLB.
Namun, besaran kewajiban KDH tidak boleh dipukul rata untuk seluruh bangunan. Ketentuannya harus diperiksa berdasarkan lokasi persil, zona tata ruang, peruntukan kegiatan, dan ketentuan teknis yang berlaku. Karena itu, pemerintah daerah perlu melakukan pengukuran langsung terhadap kondisi bangunan Hotel Zester dan memeriksa dokumen persetujuan tata ruang serta PBG-nya.
Jika ditemukan ketidaksesuaian, persoalannya bukan hanya mengenai estetika kota, melainkan juga kepatuhan terhadap tata ruang dan perlindungan lingkungan. Dugaan ketidaksesuaian fungsi bangunan tersebut memiliki konsekuensi hukum yang perlu diperhatikan.
Berikut sejumlah dasar hukum yang relevan:
1. PP Nomor 16 Tahun 2021 Pasal 11 ayat (2)
Mengatur kewajiban pemilik mengajukan PBG perubahan apabila terdapat perubahan fungsi dan/atau klasifikasi bangunan gedung.
2. PP Nomor 16 Tahun 2021 Pasal 12 ayat (1) dan (2)
Pemilik bangunan yang tidak memenuhi kesesuaian penetapan fungsi dalam PBG dapat dikenai sanksi administratif.
Bentuk sanksinya meliputi:
– Peringatan tertulis.
– Pembatasan kegiatan pembangunan.
– Penghentian sementara atau tetap pekerjaan pelaksanaan pembangunan.
– Penghentian sementara atau tetap pemanfaatan bangunan gedung.
– Pembekuan PBG.
– Pencabutan PBG.
– Pembekuan atau pencabutan SLF.
– Perintah pembongkaran bangunan gedung.
Dengan demikian, apabila hasil pemeriksaan membuktikan adanya pelanggaran, penghentian pemanfaatan bangunan sebagai hotel dapat menjadi salah satu tindakan administratif yang dimungkinkan oleh peraturan.
3. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung sebagaimana telah diubah melalui UU Nomor 6 Tahun 2023
Pasal 45 mengatur bentuk sanksi administratif terhadap pelanggaran ketentuan bangunan gedung, termasuk penghentian pemanfaatan, pembekuan atau pencabutan PBG dan SLF, hingga perintah pembongkaran.
4. Pasal 46 UU Bangunan Gedung sebagaimana telah diubah
Ketentuan pidana dalam Pasal 46 perlu diperhatikan dengan cermat. Ancaman pidana tidak otomatis timbul hanya karena ditemukan ketidaksesuaian dokumen perizinan. Pasal 46 mengatur konsekuensi pidana berdasarkan akibat yang ditimbulkan, yaitu:
– Ayat (1): Apabila pelanggaran mengakibatkan kerugian harta benda orang lain, ancaman pidana penjara paling lama 3 tahun dan/atau denda paling banyak 10% dari nilai bangunan gedung.
– Ayat (2): Apabila mengakibatkan kecelakaan bagi orang lain yang menyebabkan cacat seumur hidup, ancaman pidana penjara paling lama 4 tahun dan/atau denda paling banyak 15% dari nilai bangunan gedung.
– Ayat (3): Apabila mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain, ancaman pidana penjara paling lama 5 tahun dan/atau denda paling banyak 20% dari nilai bangunan gedung.
Penerapan ketentuan pidana tersebut harus didasarkan pada pembuktian unsur pelanggaran, akibat yang ditimbulkan, hubungan sebab akibat, serta proses hukum yang berlaku. Persoalan Hotel Zester juga menjadi ujian bagi keseriusan Pemerintah Kabupaten Sidoarjo dalam menjalankan fungsi pengawasan.
Jika benar terdapat bangunan yang beralih fungsi dari pertokoan atau perkantoran menjadi hotel tanpa penyesuaian persetujuan bangunan, maka pemerintah daerah perlu menjelaskan bagaimana aktivitas tersebut dapat berlangsung dan apakah pemeriksaan terhadap kelayakan bangunan sudah dilakukan.
Dinas Perumahan, Permukiman, Cipta Karya dan Tata Ruang perlu membuka hasil pemeriksaan mengenai:
1. Status PBG atau IMB lama bangunan tersebut.
2. Ada atau tidaknya PBG perubahan fungsi menjadi hotel.
3. Kesesuaian fungsi bangunan dengan dokumen SLF.
4. Kesesuaian kondisi fisik bangunan dengan standar keselamatan dan kesehatan.
5. Pemenuhan ketentuan KDH berdasarkan zona dan luas persil.
6. Kesesuaian lokasi dengan peruntukan ruang berdasarkan ketentuan tata ruang.
Sementara itu, Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) perlu melakukan pemeriksaan terhadap NIB, KBLI, dan dokumen perizinan berusaha Hotel Zester melalui sistem OSS. Instansi yang menangani pariwisata juga perlu memastikan pemenuhan standar usaha perhotelan sesuai klasifikasi dan tingkat risiko kegiatan usahanya.
Apabila ditemukan ketidaksesuaian, tindakan pengawasan dan penegakan aturan harus dilakukan secara profesional, transparan, dan tidak diskriminatif. Dalam prinsip jurnalistik, pemberitaan mengenai dugaan pelanggaran perizinan harus memberikan ruang yang sama kepada pihak yang diberitakan untuk menyampaikan penjelasan.
Awak media telah berupaya menghubungi pihak yang mengaku sebagai pemilik usaha Hotel Zester guna mendapatkan konfirmasi mengenai dokumen perizinan, termasuk PBG perubahan, SLF, NIB, dan Sertifikat Standar usaha apabila dipersyaratkan.
Namun, hingga berita ini ditayangkan, identitas pemilik serta dokumen pendukung yang diminta belum berhasil diverifikasi secara menyeluruh. Redaksi tetap membuka ruang klarifikasi dan hak jawab bagi pemilik maupun pengelola Hotel Zester untuk menyampaikan bukti legalitas dan penjelasan mengenai status bangunan serta kegiatan usahanya.
Kasus ini seharusnya tidak berhenti pada perdebatan apakah sebuah hotel memiliki NIB atau tidak. Persoalan yang lebih mendasar adalah apakah bangunan tersebut telah memenuhi seluruh persyaratan hukum sesuai fungsi aktualnya sebagai hotel, apakah aspek keselamatan dan lingkungan telah dipenuhi, serta apakah seluruh proses perizinannya telah dilaksanakan sesuai ketentuan.
Jangan sampai kemudahan berusaha justru disalahartikan sebagai kebebasan menjalankan kegiatan usaha tanpa memenuhi persyaratan bangunan dan tata ruang. Di tengah tuntutan pembangunan dan investasi daerah, pemerintah tidak boleh menerapkan standar ganda. Pelaku usaha kecil maupun pemodal besar harus tunduk pada aturan yang sama.
Jika memang tidak ditemukan pelanggaran, pemerintah wajib memberikan penjelasan berdasarkan dokumen resmi agar tidak terjadi kesimpangsiuran informasi di tengah masyarakat. Sebaliknya, apabila hasil pemeriksaan membuktikan adanya pelanggaran, pemerintah harus berani mengambil tindakan sesuai ketentuan hukum yang berlaku.
Jangan sampai aturan hanya tajam kepada masyarakat kecil, tetapi tumpul ketika berhadapan dengan bangunan usaha di pusat kota. Sebab, legalitas bukan sekadar lembaran dokumen untuk memenuhi administrasi. Legalitas merupakan jaminan bahwa kegiatan usaha berjalan sesuai aturan, bangunan aman digunakan, lingkungan terlindungi, dan kepentingan masyarakat tidak dikorbankan demi keuntungan bisnis.
Hingga berita ini diterbitkan, status akhir perizinan Hotel Zester masih memerlukan verifikasi resmi dari instansi terkait. Red (tim).
